17 Juil Immo Sélec’Sion

Offrir des conseils sur-mesure pour vendre ou acheter

Installée à Sion, Immo Sélec’sion est dirigée par Manon Carrel et Stéphane Charrière. Ils proposent un large choix de propriétés à la vente ainsi que des programmes neufs. Ils offrent, à ceux qui veulent céder un bien ou en acquérir un, une multitude de conseils et d’analyses qui ont fait de l’agence, une référence connue et reconnue pour son professionnalisme. Leurs diverses compétences, dont ce qui touche au courtage, permet de tout mettre en œuvre pour l’accession à la propriété autant dans les cantons du Valais, de Vaud que Fribourg.

Une agence à taille humaine

Nul besoin d’avoir des équipes importantes pour satisfaire un client, ce qui compte c’est le savoir-faire. Immo Sélec’Sion en est la preuve. Manon Carrel et Stéphane Charrière créent en août 2016, leur propre société. Depuis 2013, elle a appris le métier sur le terrain. Courtière lui convient parfaitement. Elle aime le contact humain, le challenge, l’idée de voir le rêve des clients se réaliser. Lui, fort de plus de 20 ans d’expérience dans le conseil financier et le courtage s’est forgé un réseau important dans le monde de la finance. Le binôme travaille dans les régions francophones de la Romandie et a su rapidement se faire une clientèle. Assistés d’un courtier indépendant, Thierry Schalcher qui s’occupe principalement du secteur Bas-Valais/Chablaix, ils ont fait de leurs compétences, une force où le client est considéré, entendu et surtout conseillé au plus juste. Souvent sur le terrain, en prospection, en visite ou à recevoir dans leur agence, ils aiment le contact direct, une des raisons pour laquelle une succursale d’Immo Sélec’Sion a ouvert ses portes à Bulle chez CourtinvestImmo. Pour continuer à se faire connaître et entretenir leurs relations, à Sion, on les retrouve dans les événements marquants de la ville comme Prim’vert ou encore la célèbre foire du Valais.

Pourquoi eux plutôt que d’autres ?

Si acheter est une histoire d’argent, elle ne doit pas se cantonner qu’à cela. Pour mener au mieux les choses, une place doit rester à l’humain. Manon et Stéphane savent que pour certains se réalise alors le rêve de leur vie. Chaque demande est unique chez Immo Sélec’Sion. Que le client ait repéré un bien qui l’intéresse ou qu’il pousse la porte pour prendre conseil, la chose est la même. L’idée n’est pas de le voir s’endetter et en souffrir mais au contraire savoir lui déconseiller tel bien au bénéfice d’un autre. Les solutions existent, ils les trouvent ! Il en va de même avec les personnes qui veulent vendre un bien. Avec le propriétaire, ils font une estimation poussée pour proposer l’objet à un tarif juste et correct. Parce qu’ils connaissent les marchés, ils savent aussi dire non quand les attentes sont en dehors des prix en vigueur.

Que proposent-ils comme biens ?

En ayant un large champ d’action qui dépasse les frontières du Valais, leur offre est importante et sélective. De l’appartement à la ferme, ils ont de tout pour tous. La grande partie de leur travail tourne autour des ventes. Ils font très peu de location ou seulement dans le cas d’un client qui a acheté pour investir et louer. Ils proposent, aussi, des promotions neuves comme à la Tour-de-Trême, à côté de Bulle, avec 2 immeubles de 12 appartements ou encore 2 nouveaux projets d’immeubles à vendre en PPE, l’un entre Sion et Sierre et l’autre sur la commune de Sion, commercialisés en 2018 et 2019. Dans le même temps, des architectes font appel à leurs services quand ils ont un projet à lancer. Sachant que Manon et Stéphane connaissent parfaitement le terrain, ils les sollicitent pour savoir quels types d’appartements ou maisons sont les plus attendus. Grâce à ce partenariat, Immo Sélec’Sion récupère par la suite la commercialisation. Là encore, ils peuvent refuser, non par prétention, mais parce qu’ils ne veulent pas prendre le risque de devoir vendre des projets « qu’ils ne sentent pas » !

L’investissement et le financement, leurs forces !

Stéphane Charrière ayant plus de 20 ans de métier, il peut proposer, grâce à son indépendance face aux institutions de financement, tous types de solutions comme, par exemple, un financement avec 20% de fonds propres uniquement par le biais du 2e pilier ou la location-vente envisageable dans deux de ses promotions. Si des fonds propres manquent, ce qui est souvent un souci, il les cherche par l’entremise de travaux personnels réalisés en partie ou la reprise du montant manquant par une augmentation d’hypothèque sur la propriété des parents, par exemple. Il peut, sans que le client ait à se déplacer dans une banque, calculer la tenue des charges que la plupart des institutions financières opèrent. Selon les chiffres, il indique vers quel budget d’achat il est possible d’aller ainsi que tous les frais qui en découleront (frais de notaire, de création de cédule hypothécaire, d’impôts de sortie LPP, etc), tout cela gratuitement car il est commissionné par les meilleures sociétés du marché. Autre atout d’Immo Sélec’Sion négocier les meilleurs taux car la vérité entre ceux affichés sur internet et la réalité est souvent bien différente !

Cas concret

Exemple de l’achat d’un bien immobilier: il y a principalement 2 éléments primordiaux à prendre en compte (prix d’acquisition: 600’000.-)

1) Fonds propres :

Besoin en liquidité : frais d’achat totaux : 3% (VS) = 18 000.- (4% sur FR, 5% sur VD), fonds propres (10%) = 60 000.-, si autre 10% de fonds propres en LPP = impôt de sortie = 4000.- = 82 000.-. Les fonds propres cash peuvent provenir d’une donation (ne devant pas porter intérêt, ni amortissement) ou de travaux personnels. En fonction de l’ampleur, la banque exigera des soumissions, qui peuvent être gérées par Immo Sélec’Sion, et que l’acquéreur soit du métier (maçon, menuisier, peintre, etc). Le solde (10% restant) peut résulter du LPP (2e pilier). Jusqu’à l’âge de 50 ans, cela est très simple, mais au-delà, certains calculs rentrent en ligne de compte, notamment la tenue de charges à la retraite. Le montant du 2e pilier ne doit pas forcément être sorti, il peut aussi être nanti. Stéphane Charrière apporte, alors, une explication complète sur les avantages et les inconvénients de ce procédé.

2) Tenue des charges :

Avec 20% de fonds propres (voir ci-dessus), les banques ou assurances financent les 80% restant, ce qui donne, dans l’exemple, une dette hypothécaire à financer de 480 000.-. Le calcul de la plupart des institutions financières est ainsi fait :
Intérêts hypothécaires : 5% (moyenne des 70 dernières années) = 480 000.- x 5% = 24 000.-/an.
Amortissement (2e rang sur max.15 ans) = 6000.-/an.
Charges (soit PPE ou pour une maison individuelle) = 1% de la valeur d’achat = 6000.-/an.
Total de la charge théorique: 36 000.-/an
Cette charge théorique ne doit pas dépasser les 33% des revenus bruts soit minimum 108 000.- (36 000.- x3). Certaines banques, avec qui il collabore, acceptent jusqu’à 38%. Il faut faire très attention aux autres obligations financières (petits crédits, leasing et pensions alimentaires) qui peuvent se rajouter. Si par exemple, le client a un leasing sur un véhicule de 9000.-/an, ce montant va être additionné à la charge immobilière de 36 000.-, soit 45 000.- au total. De ce fait, il faudra, 135 000.-/an de revenus bruts. Immo Sélec’Sion peut trouver des solutions si un crédit ou un leasing doit être la pierre d’achoppement…!

Le besoin d’un crédit de construction

Si le client choisi un bien en cours de construction ou un projet de villa, il a, en plus des critères énoncés ci-dessus, besoin d’un crédit de construction. Cet instrument est là afin de ne pas avoir 2 loyers à payer pendant la durée des travaux. Il fait office de compte courant, servant à régler toutes les factures. Il faut être attentif au taux d’intérêts intercalaires et surtout aux frais que cela peut occasionner si ce dernier n’est pas consolidé auprès de la même banque. Ils peuvent s’élever jusqu’à 1% du montant de la dette totale, ce qui, dans l’exemple, représente 4800.-.

Que signifie consolider ?

Une fois toutes les factures acquittées, plusieurs options sont, alors, à choix : types de taux (Libor, fixes de 1 à 25 ans possible) ainsi que les 2 types d’amortissements envisageables (direct ou indirect). Si l’option des taux fixes est retenue, sur 10 ans voire plus ce qui est souvent le cas, la plupart des institutions financières ne permettent pas d’abaisser la dette pendant toute la durée du taux, donc un amortissement indirect sera obligatoire. C’est dans beaucoup de cas la meilleure solution, encore faut-il comparer les différents produits proposés par les banques ou assurances. Là encore, Stéphane Charrière analyse pour ses clients les meilleurs produits du marché. L’amortissement indirect se fait par le biais d’un 3e pilier, souvent lié pour des questions de déductions fiscales. En 2017, par exemple, le rendement sur un 3A traditionnel dans une banque était de 0,5%. Celui d’Immo Sélec’Sion était de 11,26%, garanti de surcroît. Sur un certain nombre d’années, cela représente quelques dizaines de milliers de francs de différence moyennant le même montant annuel d’amortissement. Dans le produit que Stéphane Charrière propose, annuellement la rentabilité minimale garantie est de 0%. Le bénéfice réalisé chaque fin janvier est acquis et assuré. Pour ces 15 dernières années (4.2003 à 4.2018), il est de 4,85%/an, et à 25 ans de 4,70%/an

Les meilleurs taux hypothécaires actuels (état au 15.5.2018) :

Libor 3 mois : Dès 0,59%
Fixes : La durée maximale possible: 25 ans, dès 1.94% (voir graphique ci-dessus).
Ces taux peuvent varier quelques peu d’un jour à l’autre. Une fois les offres hypothécaires en main, Stéphane Charrière va suivre quotidiennement le taux Swap et réserver les taux le jour où ils sont les plus favorables, aux vues des fluctuations.
Il n’est plus besoin d’attendre le jour de décaissement des fonds afin d’avoir des taux fixes, alors que ces derniers étaient, peut-être, plus bas 4 ou 5 mois avant. Un taux peut être réservé en amont, ce qui permet de choisir jusqu’à 12 mois à l’avance. La plupart des sociétés de crédit facturent un Forward (plus value sur toute la durée du taux fixe) que Stéphane Charrière va, là encore, négocier et analyser.

Les avantages de faire appel à des professionnels

Actuellement, le 90% des prêts hypothécaires se font en taux fixe. C’est assez normal vu les montants extrêmement bas depuis 2012. Mais ces taux fixes ont un point négatif en cas de revente avant la fin de la durée. En effet, une pénalité est facturée qui se calcule sur les taux acquis, les taux du jour et le montant de la dette. Une somme de plusieurs dizaines de milliers de francs peut être réclamée. Stéphane Charrière travaille avec 2 institutions grâce auxquelles le client peut se prémunir contre ce problème qui survient souvent dans les cas de divorce où le bien immobilier doit être revendu.

Devant toutes ces informations, faire appel à un professionnel est non seulement un gain de temps mais aussi un gain d’argent. Souvent au final, sur un montant d’hypothèque, selon l’exemple, le client peut espérer une économie entre 15 000 et 25 000.- sur des taux fixes à 10 ans. Il ne faut pas hésiter à pousser la porte de l’agence où dès un premier rendez-vous, grâce à quelques informations, Stéphane Charrière peut donner des réponses, des solutions et estimer le budget d’achat possible.

A partir de là, l’équipe d’Immo Sélec’Sion pourra trouver le bien dont rêve le client. Plus de tracas pour ce dernier, il n’aura qu’à se consacrer à la sélection qui lui sera proposée, visiter et choisir son prochain logement !

Immo Sélec’Sion
Avenue de Tourbillon 23 • CH-1950 Sion
Tél. +41 27 322 39 73
www.selecsion.ch